Socimis: qué relación tienen con los alquileres y por qué el Gobierno quiere que tributen más

[Alexandro_Boyle]

El PSOE y Sumar han pactado un paquete fiscal para 2025 en el que, entre otras cosas, se acuerda suprimir el régimen fiscal especial de las socimis, que solo tributan al 1% en el Impuesto de Sociedades y ahora lo harán al 25%, obligando así, a muchas de ellas, a adoptar acciones legales, replantearse su estrategia o incluso la salida de su sede social de España. Pero empecemos por el principio, ¿qué son las socimis y qué implicaciones puede tener para ellas este nuevo acuerdo entre los socios del Gobierno?

Socimis: qué son, cuáles son sus objetivos y ventajas​

Socimi es el acrónimo de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, una fórmula societaria que se creó en España en 2009, bajo el mandato del socialista José Luis Rodríguez Zapatero, y que recibió una gran expansión durante el Gobierno de Mariano Rajoy, bajo el pretexto de revitalizar un sector muy dañado por la crisis económica: el de la vivienda. De hecho, su especial fiscalidad se fijaba en un principio en el 15% y, tres años después, se bajó al 1%.

Esta figura es el equivalente español a los REIT anglosajones o las SIIC francesas, vehículos que se crearon para facilitar la inversión colectiva en bienes inmuebles. Así, su actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento, bien directamente o bien a través de participaciones en el capital de otras SOCIMI.

Entre sus objetivos destacan el impulso del mercado del alquiler, proporcionar liquidez a las inversiones inmobiliarias y ofrecer una rentabilidad estable al inversor. La ventaja principal de este tipo de fórmula es que los beneficios no distribuidos están exentos del Impuesto de Sociedades (IS) y que sus operaciones disfrutan de una bonificación del 95% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aunque a cambio deben cumplir una serie de condiciones.

Requisitos para las Socimis​

A cambio de esta ventajosa fiscalidad, estas compañías están obligadas contar con un capital social mínimo de cinco millones de euros y tener, al menos, 50 accionistas. Además, deben invertir al menos el 80% de su activo en bienes urbanos (viviendas, locales, oficinas, garajes) para el alquiler, que deben mantener un mínimo tres años en cartera -aunque en la práctica la mayoría de las grandes socimis en España se centra en el sector terciario y no en el residencial-, y distribuir entre sus socios al menos un 80% de los beneficios derivados de la actividad arrendaticia, un 100% de los procedentes de su participación en otras sociedades similares y un 50% de los obtenidos por la venta de activos. Asimismo, tienen limitada la financiación ajena a un 70% del activo.

Su fuerte crecimiento ha convertido a España en el país con mayor número de socimis. Desde el registro del primer vehículo en 2011, el número ha ascendido a 123, según un estudio reciente de la patronal Asocimi y de Grant Thornton. A cierre de 2023 sumaban una capitalización bursátil conjunta de 22.894 millones y en lo que va de año se han producido 14 salidas a bolsa.

¿Quién está detrás de las socimis en España?​

Sin embargo, la realidad es que, efectivamente, solo una parte de las socimis se dedica al alquiler de viviendas, y en la mayoría de los casos el grueso de las socimis están controladas por un único accionista que se aprovecha de esta figura para evitar pagar impuestos, sin dar entrada a ningún pequeño ahorrador.

Ejemplo de ellos son gigantes como Blackstone o Cerberus que están detrás de las socimis Fidere (con más de 1.000 millones en casas), Testa (con propiedades por más de 2.700 millones de euros) y MACC, tres de los mayores caseros de vivienda en alquiler en España.

En España, por tanto, podríamos hablar de cuatro tipos de socimis en la práctica: el primer grupo son aquellos que sí cumplen con el espíritu de inversión colectiva, permitiendo a cualquier ahorrador entrar y aprovecharse del beneficio fiscal, y que sí cotizan en el Mercado Continuo (es decir, en la Bolsa tradicional). En segundo lugar estarían los grandes fondos que se aprovechan de estas figuras para evitar pagar impuestos y que no reparten los beneficios entre pequeños ahorradores. En el tercer grupo se encuentran los patrimonios familiares que aprovechan este régimen para evitar tributar por sociedades, y por último las pequeñas socimis que aún están fuera del Continuo por su insuficente tamaño.

¿Cómo afecta el acuerdo a las Socimis?​

Ahora bien, con este nuevo acuerdo podrían pagar justos por pecadores, pues las únicas cuatro socimis que cotizan en el Mercado Continuo-Inmobiliaria Colonial, Merlín Property, Lar España y Arima-, y que sí son vehículos de inversión colectiva, han sufrido fuertes caídas en la bolsa.

Pero, además, el sector perdería atractivo para el inversor extranjero, principal accionista de todas ellas y que tiene la opción de invertir en una gran mayoría de países europeos en los que sí cuentan con este régimen fiscal.

De hecho, Merlín evalúa distintos escenarios en defensa de sus accionistas, clientes y empleados, entre ellos, trasladar fuera de España su sede social, como ya hizo Ferrovial, en su caso, hacia Países Bajos.

Colonial, por su parte, también revaluará su estrategia de inversiones, la ubicación de sus actividades y su estructura jurídica si sale adelante y avisa de que este tipo de modificaciones convierten al mercado español en "territorio prohibido" para la inversión internacional.

La patronal Asocimi reclama seguridad jurídica y advierte de que esta medida provocará que las nuevas compañías opten por otros países para establecer su domicilio fiscal, como Portugal o Francia, y que las actuales contemplen el cambio de su sede.

¿Por qué el Gobierno quiere que tributen más?​

Desde la izquierda española se ha culpado de la subida de los precios de alquileres de los últimos años a la aparición de las socimis: "No ha lugar a que este negocio tenga este tipo de bonificación, porque además no ha servido para la finalidad con que estaba pensado, que era tener un mercado del alquiler más amplio y profundo", aseguraba el portavoz económico de Sumar, Carlos Martín, esta semana a Efe, que advirtió que las socimis "tienen que operar como una empresa más".

Esto es algo que, sin embargo, han rechazado reiteradamente desde el sector: "No hay correlación de ninguna manera, ya que, en relación con el parque total de viviendas en alquiler, las socimis apenas alcanzan el 3% o 4%, según diversos estudios. Es absolutamente marginal", explica Antonio Fernández, presidente de Armanext. De hecho, él cree que es más bien al contrario, y que si las socimis dejaran de invertir en propiedades destinadas al arrendamiento, "el precio de los alquileres se dispararía", porque habría menos oferta.

Una de las preocupaciones que circulan ahora en el sector es si podrían paralizar las inversiones en grandes activos como centros de datos, centros comerciales, plataformas logísticas, hoteles o, incluso, en construir nueva oferta de vivienda. Compañías como Merlín, por ejemplo, cuentan ahora con un plan de inversiones de 2.000 millones para levantar centros de datos en España.

Adrián Hostaled, analista de mercados, añade que estos cambios podrían provocar una reestructuración profunda del sector inmobiliario y que muchas socimis, las más pequeñas, aunque la mayoría cotizadas del BME Growth, podrían verse obligadas a modificar su modelo de negocio o incluso a desaparecer.

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