Sobre fortalezas, retos, oportunidades y amenazas del sector inmobiliario en 2025

[jerome.emard]

Retos, oportunidades, amenazas. Al finalizar el año el sector inmobiliario, como uno de los pilares básicos de la economía española, afronta su particular carta a los Reyes Magos para 2025. Hablar de vivienda hoy es traer al debate uno de los principales problemas de los españoles, como nos recuerdan las encuestas que al respecto plantean los institutos demoscópicos más reputados, y los que alguna vez lo fueron, del país. Y plantearse el problema y el reto de la vivienda es plantear el de la escasez, absurda e incomprensible, de la materia prima esencial que soporta su existencia, del suelo apto para edificar. En España no hay escasez de suelo. Quien mantenga tal argumento estará sosteniendo una falacia, otra más, convertida en clásico para algunos opinadores, sabedores de todo, entendidos de poco.La economía española ha crecido durante 2024. Viene haciéndolo a ritmo constante desde la pandemia, si bien la presión inflacionaria global y las difíciles relaciones internacionales y las tensiones geopolíticas no dejan de someter a las economías más avanzadas a importantes retos que, para el caso de España, habrían de convertirse en oportunidades, como trataré de explicar. En el sector inmobiliario fiar la materialización de esas oportunidades, de lo que los economistas clásicos llaman coyuntura, al quehacer político patrio, aunque triste como es, nos sitúa en el escenario de fiar aquella coyuntura a las gangas, a las brevas, a los saldos o, por duro que resulte, a la casualidad, al acaso, a la chiripa.Noticia Relacionada TRIBUNA: CIUDAD ABIERTA estandar No Los proyectos urbanos como impulsores de una nueva y más eficaz relación entre lo público y lo privado Marcos Sánchez Foncueva Marcos Sánchez Foncueva, gerente de la Junta de Compensación de Los Cerros, explica cómo el sector privado está cada vez más implicado en el desarrollo de nuevas actuaciones estratégicas en la ciudad del futuroNuestro PIB no ha dejado de aumentar. Un clima favorable, una posición geoestratégica envidiable, un país seguro como lo es España, al menos en términos de ausencia de riesgo o peligro de inestabilidad, nos sitúa en un escenario propicio, caracterizado por el empuje de la inversión, del consumo y del turismo. Un panorama en el que el incremento de esa inversión y del consumo privado y, aunque en menor medida, de la renta disponible, es más que probable que sitúen el PIB español a finales de 2025 por encima del 2,5% al que todo apunta se aproximará el cierre del ejercicio 2024. Los sectores con mayor demanda interna parece que serán los que tendrán un mayor crecimiento el próximo ejercicio. La hostelería, el comercio minorista, las actividades relacionadas, directa o indirectamente, con el turismo y, si no por encima de todos ellos, sí a ritmos más elevados, los servicios digitales, concentrarán las mayores horquillas de crecimiento de esos ingresos.Incluso los expertos avanzan que las dinámicas de nuestro mercado laboral seguirán mejorando respecto al ejercicio que acaba. Ello pese a políticas erráticas marcadas por regulaciones poco propicias y demasiado políticas, que cargan el resultado de los avances en los hombros del incomprendido autónomo, sabiendo que seguirá cargando con el peso del crecimiento, como siempre lo ha hecho, buscando el límite de su capacidad, de su probada resiliencia. Solo esto sería suficiente para hacer sonar todas las alarmas del sistema. Asistimos a una ópera en la que llevar al límite al tenor y sobrepasarlo supondría bajar el telón de manera anticipada.Por su parte, el sector turístico seguirá contribuyendo con cifras superiores al 12% del PIB en España, empujado por una industria fuerte, unas empresas sólidas y reconocidas y aquel elevado grado de estabilidad geopolítica que sitúa a España como destino favorito frente a nuestros rivales más directos.La resiliencia e implicación del sector inmobiliario está más que demostrada, como también su indiscutible contribución como motor de la economía española, y ello a pesar del estigma que siempre le acompaña y que algunos se empeñan en azuzar, señalando al inmobiliario como culpable de la escasez de vivienda y de los elevados precios cuando es, precisamente, gracias a las empresas que lo conforman por lo que nunca ha perdido la condición de sostén de nuestra economía. Es este sector el que, si no a pulmón, sí con escasa ayuda del estado, mejor sabe combinar los ingredientes que refiero para que las oportunidades de crecimiento se materialicen. Es el inmobiliario el que ha probado, durante el último lustro, su resistencia a crisis demoledoras y pandemias criminales, aprovechando los resquicios que las circunstancias adversas han planteado, proponiendo soluciones y ofreciendo alternativas a quien le ha querido escuchar.Más allá de ocurrencias y de anuncios electorales de difícil o imposible viabilidad, han de afrontarse por el inmobiliario y por las distintas administraciones algunos retos que obligan a moverse con rapidez. Ha de procurarse una solución viable a la juventud española para el acceso a la vivienda. Un porcentaje demasiado elevado de este esencial sector de población no puede acceder a vivienda en propiedad en las grandes urbes, lo cual les conduce a la compra de propiedades pequeñas y en zonas donde el precio es más contenido. Este acceso a viviendas de menor valor, alejadas de sus centros de trabajo, impide primeras inversiones cerca de aquellos, penaliza enormemente la movilidad e incrementa una brecha cada vez más profunda entre generaciones, disminuyendo drásticamente las probabilidades de aportación y recuperación de valor y riqueza en los proyectos vitales de los jóvenes.Parecida conclusión cabe indicar para los alquileres, cuyos precios dificultan el acceso a la vivienda bajo esta fórmula , perjudicando ratios fundamentales para el futuro inmediato de España, como son los paupérrimos índices de natalidad o la movilidad geográfica de la fuerza laboral, además de impedir el ahorro a las nuevas generaciones para la adquisición de vivienda en propiedad, a medio o largo plazo. Los esfuerzos han de dirigirse, pues, a facilitar el acceso a la vivienda, en cualquier régimen de tenencia y para la juventud y las rentas más bajas, en las grandes ciudades y sus áreas o zonas de influencia. Esto requiere de un esfuerzo combinado, de un pacto de estado que implique a administraciones y al sector en su conjunto, de manera que comience a paliarse de inmediato el enorme déficit de vivienda asequible en la escala nacional, del todo insuficiente para atender a una creciente e imparable demanda. No se pierda de vista que el principal promotor de vivienda protegida en España, en una proporción de ocho de cada diez viviendas protegidas puestas en el mercado, no son las administraciones públicas, sino el sector privado. E n tal sentido, la actualización de los precios máximos de venta de vivienda protegida, operada por comunidades como Madrid o Cantabria, incentivarán el incremento de la oferta, ayudando a paliar la tremenda escasez. Esta revisión de los precios de venta es una de las mejores armas para afrontar el actual contexto inflacionario, agravado por el continuado incremento de los costes de construcción.Aquí, habida cuenta del apuntado dato que confirma al sector privado como principal promotor de vivienda protegida, ha de seguir abundándose en la colaboración público-privada que permita su rápida generación. Estos procesos se están confirmando como los más adecuados en la atención a aquella escasez de vivienda asequible, como lo demuestra el enorme avance en este sentido que las administraciones madrileñas están favoreciendo. No hay lugar para el triunfalismo, aunque estas actuaciones dan pie a profundizar en tales mecanismos de colaboración, en su consolidación y en el aseguramiento de la bidireccionalidad de los procesos.El uso turístico es hoy un problema de importancia capital , tanto para la sostenibilidad de nuestras ciudades como para la viabilidad a medio y largo de nuestros destinos turísticos. Algunas ciudades, como es el caso de Madrid con el anunciado Plan Reside, están afrontando este problema antes de que las circunstancias impidan soluciones razonables. En este sentido, las propuestas han de centrarse en la sostenibilidad y en la innovación turística. Esto lo está sabiendo asumir y adaptar a nuestra realidad el sector turístico en España, mejorando la calidad de su oferta y consolidando tendencias como el favorecimiento del turismo cultural, como dinamizador de la oferta en nuestras ciudades, el ecoturismo, donde comienza a apreciarse la aconsejable huida de una absurda ludificación del campo impuesta en los últimos años y derivada de las regulaciones europeas, o el cada vez más pujante, en una sociedad envejecida como lo es la europea, turismo de salud y bienestar . A la administración corresponde la modulación de estas tendencias y la conservación de la identidad de los destinos , mediante una programada y adecuada intervención en la regulación de los usos turísticos residenciales. De esta manera podrá esquivarse, cuando llegue el caso, la extrema volatilidad a la que la geopolítica somete, como estamos viendo, las economías nacionales. Potenciando la identidad de nuestras ciudades y singularizando el carácter de nuestros destinos. Y es que, en el turismo, al contrario que con el dinero y la inversión financiera, España debe huir de la globalidad, potenciando su singularidad. Las grandes ciudades españolas son, y han de continuar siéndolo, epicentro de oportunidades , de cultura y de innovación urbana. No en vano siguen estando entre las diez primeras del prestigioso ranking mundial anual Best Cities de la consultora Resonance, ocupando Madrid el puesto séptimo y Barcelona el octavo. De ahí que actuaciones para fomentar y preservar sus centros urbanos como el apuntado Plan Reside madrileño signifiquen un acicate en su confirmación entre las mejores ciudades del mundo para visitar y para residir.El sector inmobiliario ha de adentrarse, definitivamente y sin complejos, en la modernización y en la digitalización de sus diferentes procesos. La inteligencia artificial, la analítica de datos, y todos los avances que aportan las industrias de alta tecnología, han de formar parte integrante de aquellos, so pena de perder empuje a la cabeza de la economía española y de que las grandes inmobiliarias españolas pierdan relevancia respecto a sus competidoras y a los mercados europeos. En este sentido, también ha de seguir insistiéndose en 2025 en la necesaria implantación de la construcción industrializada, que está alcanzando cada vez mayor protagonismo y creciendo de forma significativa, aunque escasa aún, en su aplicación para edificios plurifamiliares. Esta forma de construcción reduce los plazos de ejecución, minimiza la desviación de costes en el proceso constructivo, genera menos residuos e implica menores consumos de agua y energía durante la construcción y durante la vida útil del producto terminado, aumentando considerablemente el índice de sostenibilidad de la actividad del sector.También el sector ha de continuar exigiendo para 2025 una ley de seguridad jurídica que garantice la producción de suelo apto para edificar en plazos razonables y que aporte certidumbre a todos los agentes implicados. Las cotas de inseguridad alcanzadas por consecuencia de la deficiente regulación de determinadas garantías, como es el caso evidente de la acción pública en materia de urbanismo, sitúan al límite de la viabilidad a no pocos procesos urbanos encaminados a la generación de aquel suelo y, en última instancia, al incremento del volumen mínimo de viviendas que garantice la producción de vivienda asequible. Todo ello sin olvidar, insisto una vez más, la absoluta urgencia de la reformulación de nuestro sistema urbanístico que permita la generación, rápida, eficaz y segura, de suelo apto para urbanizar, primero, y para edificar las viviendas que tanta falta hacen, después. Sin esa posibilidad real de agilizar los procesos de generación de suelo urbanizable, ni los compromisos de un sector más que implicado, ni las innovaciones, ni las intenciones, servirán para afrontar el acuciante problema de la vivienda en España.

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