Málaga y Sevilla tiran de la promoción de vivienda en Andalucía

runte.avis · 18 Nov 2024

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Málaga y Sevilla tiran del esfuerzo inversor en construcción de viviendas en Andalucía, según los expertos hasta con un 80% de cliente nacional en las capitales de provincia. Los datos del Gobierno andaluz exponen que hacen falta 100.000 nuevas casas en la región. La demanda va siempre por encima de la oferta. La Consejería de Fomento hasta estudia una propuesta de Fadeco promotores para declarar la «emergencia habitacional» para poder agilizar trámites y plazos en un sector que va lento con un 2% de recuperación por encima del año pasado. Los dos principales focos económicos de la región son los que tiran del carro, sobre todo Málaga, pero va más allá. «No solo nos quedamos con Sevilla y Málaga, con la Costa del Sol, sino que empieza a haber también demanda, sobre todo en vivienda residencial, en zonas como Córdoba, Granada o Cádiz, sobre todo», señala José Félix Pérez, director de Andalucía de la consultora británica Savills, compañía que analiza todas las vertientes del sector y que explica que, pese a que el mercado se activa en todas las regiones hay dos velocidades, y que Málaga concentra sobre el 40% de la inversión y Sevilla está entorno al 25% . «En nuestro caso estaríamos más en un 50% en Málaga y provincia y un 30% en Sevilla. Luego un 20% el resto», concluye Alberto Salamanca, director territorial en Andalucía de Neinor Homes, que tienen una importante cartera de desarrollo abierta en Córdoba.En el caso de Málaga o Sevilla se construyen primeras residencias, pero con diferencias sustanciales. « En el caso de Málaga son viviendas de más alta calidad, porque el mercado adquisitivo es mucho más alto . Creo que tiene que ver con todo el desarrollo empresarial que está teniendo Málaga capital. Están trasladando sus centros de negocios empresas importantes. En el caso de Sevilla es una demanda mucho más contenida en cuanto a precios. Es la típica casa tradicional. Mucha gente joven que está comprando casas. En Sevilla el precio de los nuevos desarrollos está en torno a 2.300 euros el metro cuadrado y en Málaga ya no hay nada por menos de 3.000 euros el metro», añade Alberto Quemada, consejero delegado de Land Co, que asumió todos los suelos del Banco Santander y es uno de los mayores propietarios de suelo de la región. Quemada asegura en la actualidad es «muy difícil» comprar con esos precios.Viviendas en construcción abcY sobre precios, demanda y construcción , el mayor peso lo tienen Málaga capital y toda la Costa del Sol (donde están los residenciales más caros). «Málaga capital para primera residencia, porque Málaga ha crecido en más de 50.000 personas en los últimos dos años. Además, es gente con puestos de trabajo de calidad, lo que significa una demanda muy solvente que el sector no ha sido capaz de desarrollar», apunta Quemada, quien explica que «en la Costa del Sol el mercado es solo turístico» para residencia temporal. ExtranjerosEl teletrabajo hace que los europeos quieran venir a vivir a Andalucía o a pasar temporadas más grandes. « Buscan un sitio como la Costa del Sol , con un clima muy bueno y con unas infraestructuras muy buenas», detalla Quemada. Además, hay un cambio en el comprador extranjero. «Buscan productos que no son tan vacacionales como antes. El que viene ahora a comprar a Andalucía ya no es el típico inglés que venía solo a pasar el verano en agosto y compraba un apartamento. Ahora, lo que está pasando es que ya el tipo de público se incrementa a personas que trabajan desde Andalucía para sus países de origen. Ahí necesitan una serie de comodidades que antes no demandaban», añade Pérez.Los expertos explican que el cliente extranjero, hasta en un 80% prefiere el litoral, siendo la Costa del Sol el lugar donde más invierten, pero que «hay un poco de todo». «Tienes que ir un poco por barrios. Si nos centramos un poco en capitales de provincia, Málaga, por ejemplo, hay una tipología que podría ser 80% nacional y 20%extranjero . Si vas a ciudades como Sevilla ese porcentaje de extranjeros baja un pelín al 10% o al 5%. En otros lugares como Córdoba o Granada están en cero prácticamente. Sin embargo, en Costa del Sol es justo lo contrario. El extranjero llega al 90% y el nacional se queda en el 10%», afirma José Félix Pérez, quien explica que empiezan a detectar un público que «nunca había estado en Andalucía». «Es ese cliente que viene varios meses compatibilizando trabajo y teletrabajo. Es el que también exige una vivienda más vacacional, que una primera residencia», apunta Salamanca. En este caso son los americanos o los polacos. «Con todo el tema de la guerra de Ucrania, así como con la nueva conexión entre Estados Unidos y Andalucía, empieza a haber un nuevo público . De hecho, hemos atendido a agencias americanas que empiezan a tener interés por España y, en concreto, en Andalucía», remarca el directivo de Savills. Las conexiones son importantes, desde la consultora Savills se explica que Málaga tiene un aeropuerto con 23 millones de pasajeros , «que es prácticamente como el de Dubai» y, por eso, atrae a todo ese cliente internacional a la Costa del Sol. «Sevilla te diría está empezando a ver este comprador y se atisba que habrá un mercado muy potente en Córdoba y en Granada para primera residencia. Ya compite muchas veces con el de Málaga capital o con Sevilla en precio y en tipología. «Aunque no se complementa con el internacional, con lo cual está más limitado. Sevilla, por ser la capital de Andalucía, al final tiene más demanda por el número de población», añade José Félix Pérez.Una promoción de viviendas en Sevilla abc «Se invierte en Andalucía porque es un sitio maravilloso para vivir» Andalucía es el reflejo de un problema nacional que tapona la creación de vivienda. «Hay que hacer medidas para que la oferta sea capaz de crecer. Y para eso uno de los puntos fundamentales es el desarrollo de suelo. Si no nos ayudan a desarrollar el suelo más rápidamente, con más seguridad jurídica, pues seguiremos teniendo problemas porque habrá pocos suelos para promover residenciales», explica Alberto Quemada de Land Co, una de las mayores propietarias de suelo de Andalucía, para quien es «muy complicado» hacer desarrollos a largo plazo. «Lo estamos consiguiendo donde se han dado ya los primeros pasos dados. Donde ya tienes el plan parcial aprobado y solo te falta la reparcelación y la urbanización, por ejemplo. Son promociones que tardan en salir unos tres años y con cierta seguridad, más o menos, en el calendario», asegura este experto. Sin embargo, Andalucía aprovecha que los problemas son los mismos en toda España y que aquí hay una atracción para venir a vivir. «En Andalucía se invierte porque es un sitio maravilloso para vivir. El caso de Málaga y la Costa del Sol. Ese incremento bestial de la oferta es porque en Andalucía se vive muy bien. En noviembre hace un día maravilloso y sales en mangas de camisa. Esto no existe en Europa, ni en ningún sitio. Luego, si eso lo unes, a que haces bien las cosas y consigues realizar proyectos atractivos, pues el cliente vendrá», apunta Quemada, quien pone el foco las administraciones como para poder desarrollar nuevos terrenos. «En el caso de Andalucía sí que es verdad que la administración está haciendo muy bien las cosas, no solo en la parte inmobiliaria, sino en la parte empresarial, con las ayudas que está dando a que las empresas se instalen aquí por parte del Ayuntamiento. Luego la Junta de Andalucía, pues con la nueva ley del suelo que ha hecho, yo creo va en la buena dirección de intentar agilizar los plazos y dar seguridad a los desarrolladores de suelo», explica el experto inmobiliario. .Tres dormitoriosMercados, precios, nacionalidades a parte, lo que más se demanda es la vivienda de dos y tres dormitorios. « Por la configuración familiar que hay hoy en día de los compradores . Luego también las viviendas ya de cuatro dormitorios, con precios que se suelen escapar un poco», añade Alberto Salamanca, quien dice que para un cliente más internacional y para inversores se suelen dar más las de un dormitorio, «buscando sobre todo también el mercado de alquiler en zonas que tengan potencialmente interés». «El mercado de alquiler vale en los centros de ciudades. Ahí son viviendas más pequeñas, que en las zonas de expansión de ciudades, ya nos vamos a viviendas más grandes», añade el directivo de Neinor Homes. El cliente mayoritario, que es el familiar, busca zonas comunes pensadas también para el bienestar y el esparcimiento, muy centrado en el que el desarrollo cuente con áreas deportivas o de juegos para niños. Por su parte, el internacional, que busca pasar grandes temporadas en Andalucía demanda otras cosas. « Diseñamos el producto de manera un poco diferente entre el cliente internacional y el cliente nacional . El extranjero sobre todo busca vistas y grandes terrazas», apunta Salamanca. Para ellos no es tan importante la localización junto a servicios públicos, como transportes, supermercados o colegios, sino tener vistas, tranquilidad, luz y lugares para aprovechar el sol. « El cliente nacional sí necesita estar conectado . Además de vivir tiene que ir al trabajo, tiene que desplazarse, llevar a los niños... Ahí sí que se diferencian», añade el directivo de Neinor Homes.