Las claves de la nueva ordenanza sobre los pisos turísticos de Toledo

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Tras su paso por la Comisión de Urbanismo, el Pleno del Ayuntamiento de Toledo ha aprobado la modificación puntual número 32 del Plan General Municipal de Ordenación Urbana para establecer una regulación específica sobre las viviendas de uso turístico y los apartamentos turísticos en la ciudad, una modificación que ha salido adelante con los votos a favor de todos los grupos municipales y el único voto en contra de IU-Podemos. La ordenanza contempla una rebaja del cupo de pisos turísticos en el Casco Histórico del 20 al 12 por ciento que se aplicará también al resto de la ciudad.Noticia Relacionada estandar No Luz verde a la ordenanza de los pisos turísticos que rebaja el cupo al 12 por ciento y se amplía a toda la ciudad ABC El PSOE ha votado a favor, aunque ha lamentado que el equipo de gobierno haya perdido año y medio «porque han presentado la misma ordenanza que dejó preparada el gobierno socialista en la pasada legislatura y solo han incluido dos modificaciones puntuales»El PSOE ha apoyado en el Pleno esta modificación, aunque, su portavoz, Noelia de la Cruz , ha lamentado que después del tiempo perdido no haya sido más ambiciosa porque «ya hay zonas del Casco Histórico que rozan ese 12 por ciento de limitación». Sobre la ampliación a toda la ciudad, el PSOE está de acuerdo, aunque considera que «se ha perdido un tiempo vital para poder haber debatido las particularidades de cada barrio y poder consensuado las limitaciones según las necesidades de cada uno».Es el caso del barrio de Santa Teresa, si se hubiera estudiado más a fondo y teniendo en cuenta la ubicación del campus de la Universidad de Castilla-La Mancha en esta zona, se podría haber acordado que este barrio estuviera libre de viviendas turísticas para evitar lo que ha sucedido en el Casco Histórico, que la mayoría de pisos ocupados por estudiantes antes ahora son de uso turístico. «No queremos que ocurra esto en Santa Teresa», dice Noelia de la Cruz.Las modificación puntual se ha aprobado para incorporar una regulación específica de las condiciones de implantación del uso urbanístico de vivienda de uso turístico y apartamentos turísticos, a través de una ordenanza reguladora, que será de aplicación en la totalidad del ámbito del municipio de Toledo. No obstante, en la misma se describen dos zonas en las que existen diferencias en cuanto a algunas de las determinaciones de aplicación y limitaciones de implantación de uso, diferenciando el Casco Histórico del resto de la ciudad. En la zona de Casco Histórico se disponen en la ordenanza dos tipos de limitaciones: La primera, de ubicación dentro de las edificaciones, limitando estos establecimientos a las plantas baja y primera de los inmuebles, con la finalidad de que las plantas superiores se destinen a viviendas tradicionales, de larga estancia, de modo que las rehabilitaciones de edificios completos conlleven, además del uso extrahotelero, el uso residencial, ampliando la oferta actualmente existente para posibles nuevos residentes. Además, en las zonas comerciales del Casco Histórico, recogidas en el plano de zonificación del Plan Especial, también se prohíbe su implantación en las plantas bajas de los inmuebles, con el objetivo de evitar la pérdida de locales de uso comercial que den servicio de barrio a los residentes, y el incremento de los precios de estos locales. Esta limitación, una vez sometida la Modificación puntual a información pública y estimadas parcialmente las alegaciones presentadas, se exceptúa cuando el inmueble se destine en su conjunto a apartamentos turísticos, debiéndose respetar, en todo caso, la planta baja de las zonas comerciales para comercio de barrio. La segunda, por saturación de áreas definidas según la división del Casco Histórico en secciones censales, de forma que el número de estos establecimientos extrahoteleros no pueda suponer un porcentaje elevado respecto del número de viviendas permitidas en cada área. Fuera del Casco Histórico se permite el uso extrahotelero con las condiciones o limitaciones establecidas para el uso terciario en cada ordenanza zonal , permitiéndose en Cigarrales las viviendas de uso turístico, al considerarse compatibles con el uso residencial de la zona, no así los apartamentos turísticos. Por último, y aunque la normativa sectorial prevea la posibilidad de establecimientos de menores dimensiones, se exige, tanto a las viviendas como a los apartamentos de uso turístico, que cumplan los requisitos técnicos del programa mínimo de vivienda establecido en la normativa urbanística municipal, con el objeto de posibilitar su reversión a viviendas de larga estancia, siempre que el uso del inmueble residencial. a) Viviendas de uso turístico: Pisos, casas, chalés u otros inmuebles análogos, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, que son comercializados o promocionados en canales de oferta turística para ser cedidos en su totalidad y temporalmente a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento turístico y a cambio de contraprestación económica. b) Apartamentos turísticos: Inmuebles integrados por dos o más unidades de alojamiento, dotados de instalaciones, equipamiento y servicios en condiciones de ocupación inmediata, destinados al alojamiento turístico de modo habitual, mediante contraprestación económica. Los apartamentos turísticos podrán adoptar las siguientes modalidades, según sus características: -Bloque: Aquellos apartamentos turísticos ubicados en la totalidad de un edificio, o en parte independizada del mismo, con accesos y escaleras de uso exclusivo, debiendo cumplir los requisitos mínimos de clasificación contenidos en el Decreto 36/2018, de 29 de mayo, por el que se establece la ordenación de los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico en Castilla-La Mancha. -Conjunto: Aquellos apartamentos turísticos integrados por un complejo de edificaciones contiguas de características arquitectónicas similares que tienen acceso e instalaciones comunes, de acuerdo a los requisitos mínimos de clasificación contenidos en el decreto anterior. En todo caso, tanto cada vivienda de uso turístico como cada apartamento turístico deberá disponer, en aplicación de las ordenanzas municipales, como mínimo, de los espacios diferenciados que se relacionan con las superficies útiles mínimas que se indican en la ordenanza-Así, el número máximo de viviendas de uso turístico o de apartamentos turísticos permitidos en cada parcela de la zona 1, Casco Histórico, será el resultante de dividir el techo total destinado a uso residencial, incluyendo los espacios comunes de acceso a las viviendas, entre ochenta (80) metros cuadrados. El número total se determinará por el cociente entero, que se incrementará en una unidad cuando el decimal sea igual o superior a 0.5. Por otro lado, el artículo 11, sobre las condiciones para la viabilidad de apartamentos turísticos, se establece, en primer lugar, que el uso urbanístico «de apartamentos turísticos resultará posible en inmuebles que tengan reconocido el uso residencial o el uso terciario, y cumplan las determinaciones de esta Ordenanza».Por zonasEn la zona 1, Casco Histórico, se permite su ubicación excepto en las plantas bajas de los inmuebles de uso comercial. En la zona 2 se permitirá su ubicación, siempre que esté permitido el uso terciario en el inmueble, y con las condiciones de implantación de este en la ordenanza zonal correspondiente. En el ámbito de Los Cigarrales, los apartamentos turísticos no se consideran compatibles con el uso principal residencial. El artículo 12 define la limitación por saturación de áreas y en el que, además, de las condiciones establecidas en los artículos anteriores, se establece una limitación por número máximo de viviendas de uso turístico o de apartamentos turísticos permitidos en cada una de las áreas delimitadas de la zona 1 correspondiente al Casco Histórico, según las secciones censales definidas en enero de 2023 y recogidas en el plano adjunto. El grado de saturación se calcula por el porcentaje del número de este tipo de establecimientos, ya sean viviendas o apartamentos de uso turístico, en relación con el número máximo de viviendas permitidas por el Planeamiento en cada una de las áreas. El grado de saturación se establece en el 12% en todas las áreas, sin perjuicio de su actualización, incluso por áreas concretas, según la disposición adicional de esta ordenanza. En la zona 2, excepto Cigarrales, este porcentaje del 12% se aplicará igualmente, atendiendo al número máximo de viviendas permitidas en cada zona por el Planeamiento. El artículo 13 está dedicado a la limitación en viviendas de protección pública y edificaciones subvencionadas:- No podrá desarrollarse el uso extrahotelero de viviendas de uso turístico o de apartamentos turísticos en viviendas de protección pública mientras se mantenga su calificación como tal. -Tampoco podrá desarrollarse este uso en edificios residenciales de la zona 1, Casco Histórico, que hayan recibido subvención por aplicación de la Ordenanza de Ayudas para la Rehabilitación de viviendas, durante el plazo establecido en la misma. Las solicitudes de licencias de obras en las que se proyecte desarrollar la actividad de vivienda para uso turístico o apartamentos turísticos registradas antes de la entrada en vigor de la presente Ordenanza, se resolverán de acuerdo a la normativa aplicable en el momento de su presentación en el Ayuntamiento, sin perjuicio de la suspensión del otorgamiento de licencias en el momento de información pública de la Modificación Puntual 32, en aplicación de lo establecido en el artículo 130.2 del Reglamento de Planeamiento. Los procedimientos iniciados como consecuencia de comunicaciones previas de inicio de actividad presentadas en el Ayuntamiento con anterioridad al sometimiento a información pública de la Modificación Puntual 32 del PGMOU de Toledo, por la que se dispone esta Ordenanza, se resolverán de acuerdo a la normativa de aplicación en la fecha de su presentación en el registro general municipal. A partir del sometimiento a información pública de esta Modificación Puntual, la suspensión afectará tanto a las licencias como a las actividades. La iniciativa para la formulación de esta modificación puntual es del Ayuntamiento de Toledo, si bien se ha contado para su promoción con la colaboración de la Empresa Municipal de Suelo y Vivienda de Toledo S.A., EMSVT, y el Consorcio de la Ciudad de Toledo. La modificación de esta ordenanza se produce, según se argumenta en el documento aprobado por el Pleno, «por el aumento de la actividad turística en toda España, que ha incrementado el número de pernoctaciones en la ciudad. En la última década, Toledo ha aumentado considerablemente el número de plazas hoteleras con nuevos establecimientos dentro del Casco Histórico y en los barrios del ensanche, lo que le ha dotado de una oferta elevada. Durante este tiempo estos establecimientos han visto mejorar sus instalaciones diversificando la oferta anterior, si bien, con la puesta en marcha de actividades de éxito como el parque temático histórico Puy du Fou España , la demanda existente es muy superior a las plazas hoteleras disponibles «. »Todo ello ligado al aumento del turismo en el conjunto monumental, en parte impulsado por la aparición de vuelos de bajos costes, la masificación turística y un nuevo medio de ocupación turística, surgido principalmente por las plataformas digitales de alquiler, que han empleado el alquiler de la propia vivienda, ha hecho surgir un nuevo fenómeno destinado a un consumo rápido y directo que va extendiéndose por los barrios de la ciudad, en especial en el Casco Histórico. El origen se produce con la aparición de plataformas de comercialización a través de páginas web que permiten alquilar habitaciones en viviendas particulares, si bien la multiplicación de estas plataformas digitales, unido al cambio en las tendencias de consumo durante la crisis económica, han sido factores para su consolidación definitiva en el mercado turístico«. En el texto de la modificación puntual se deja claro que «este nuevo uso puede alterar, en esencia, la tipología de la casa toledana, y puede afectar a la oferta de vivienda habitual, tanto en propiedad como en alquiler, y al comercio tradicional de la ciudad, ya que está ocupando el espacio de la vivienda tradicional de particulares, sin que se encuentre regulado en una normativa clara que exija una serie de requisitos específicos para ello». «Aunque este uso de los inmuebles fomenta la inversión en rehabilitación en el Casco Histórico, al tiempo sustrae viviendas de la función residencial, unifamiliar o plurifamiliar, que debe ser predominante, sustituyendo el uso residencial por un uso terciario de tipo extrahotelero. La falta de regulación está ocasionando problemas de carácter medioambiental y de convivencia con la población residente. Esta falta de adecuada regulación ha llevado al desarrollo de esta actividad sin respeto al marco urbanístico y medioambiental vigente de la ciudad, todo ello impulsado por la aparición y desarrollo de un número de agentes económicos, intermediarios, prestadores de servicios, etc, interesados económicamente en el desarrollo de estas actividades«, dice, entre otras cosas, la ordenanza.

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