La subida de precios empeoró el acceso a la vivienda en trece comunidades en el tercer trimestre

[Buddy_Kunde]

El precio de la vivienda subió de media en España otro 6% entre julio y septiembre, según los datos que maneja el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, y acumula ya diecisiete trimestres ininterrumpidos al alza desde que la actividad económica se paralizó por completo a causa de la pandemia de coronavirus en 2020. En realidad, salvando ese choque puntual, la escalada de los pisos se remonta prácticamente al año 2014. Este repunte -que parece no tener freno por la falta manifiesta de oferta para atender a una demanda creciente- está haciendo mella en las familias. Tanto, como para que el acceso a la vivienda haya empeorado en trece comunidades autónomas en el tercer trimestre con respecto al segundo.

Ha sucedido en todas las autonomías, salvo en Asturias, Castilla y León, Comunidad Valenciana y La Rioja, de acuerdo con la última edición de la última Estadística Registral Inmobiliaria elaborada por el Colegio de Registradores de España. El acceso empeora porque el precio de la vivienda eleva la cuota hipotecaria y ese efecto no se ve compensado ni por las últimas rebajas de los tipos de interés ni por la evolución de los ingresos familiares.

La estadística es muy reveladora porque mide el peso de la cuota hipotecaria en relación al coste salarial. Este último incluye tanto el salario base, como los complementos, los pagos por horas extraordinarias, pagos extraordinarios así como los pagos atrasados. Todos estos conceptos se recogen en términos brutos, es decir, antes del pago de los impuestos que corresponden.

Los datos muestran cómo la accesibilidad ha empeorado sobre todo en Baleares, la región donde la presión de la demanda inversora y turística está alterando el mercado de forma notable. El indicador en su caso ha empeorado casi siete puntos en un solo trimestre. Le siguen Canarias, Comunidad de Madrid, Galicia y Andalucía. Más llamativo es aún el hecho de que en siete comunidades autónomas los hogares deben dedicar más del 30% de sus ingresos al pago de la cuota de la hipoteca, incumpliendo así la recomendación del Banco de España sobre el nivel de esfuerzo que debieran asumir.

Este mayor esfuerzo acaba afectando antes o después a las condiciones de vida. Esta misma semana Eurostat, la oficina de estadísticas europea, constataba que España es, junto con Portugal, el país donde un porcentaje mayor de hogares no pudo mantener su casa a una temperatura adecuada los meses de frío en 2023, el último año para el que existen registros en el conjunto de estados miembros. Esa tasa alcanzó el 20,8% del total de hogares en los dos países, más del doble que la media de los Veintisiete (10,6%). Al mismo tiempo, un 13,6% del total de familias acumulan atrasos en el pago de la hipoteca, el alquiler o de las facturas de los servicios públicos.

Ahorro, tipos, empleo... Claves de una oferta disparada​

El ahorro embalsado ha aflorado con más fuerza a raíz de la rebaja de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) y de la expectativa de que se produzcan más recortes en el corto plazo. De hecho, analistas y gestores apuntan a una bajada adicional de entre 0,25 y 0,5 puntos en la reunión que el máximo órgano de gobierno de la entidad celebrará el próximo 12 de diciembre. El miedo a la debilidad persistente de la Eurozona -donde salvo España, el resto de grandes economías siguen sin tirar- y la necesidad de reactivar la inversión estarían detrás de este movimiento.

Al abaratamiento de la financiación para adquirir una vivienda se une la escasez de inmuebles para alquilar, que disparó un 34% la firma de hipotecas en septiembre, su mayor incremento en tres años, de acuerdo con la información de que dispone el Instituto Nacional de Estadística (INE). El tipo de interés medio para los préstamos hipotecarios fue del 3,14%, el nivel más bajo en lo que va de año. No sólo se compraron más inmuebles con financiación, de hecho ese mes se cerraron un total de 61.887 operaciones en todo el país, el mejor dato para un mes de septiembre en la historia del INE y el mayor registrado en los últimos 17 años, desde julio de 2007, justo antes de que estallase la crisis financiera mundial.

Esa conjunción de factores, la resiliencia del mercado de trabajo y los flujos migratorios mantienen la demanda en niveles elevados y constriñen todavía más la oferta disponible. La construcción de obra nueva también está tirando, aunque su empuje sigue sin ser suficiente. El departamento que encabeza Isabel Rodríguez apunta a que los visados se elevaron casi un 17% de enero a septiembre al comparar con el mismo periodo de hace un año hasta las 95.008 unidades.

Detrás de esta debilidad de la oferta se encuentran varios factores que están limitando la producción de vivienda. Desde CaixaBan Research destacan, en concreto, la escasez de suelo finalista, la falta de mano de obra, así como los elevados costes de construcción (aunque los incrementos actuales son moderados en términos interanuales, todavía se encuentran un 30% por encima de los niveles previos a la pandemia de coronavirus).

Desde el servicio de estudios de la entidad identifican también otros dos factores que también contribuyen a limitar dicha oferta, como los cambios regulatorios y la baja productividad del sector de la construcción. Sobre esto último señalan que, mientras que el PIB real por hora trabajada ha crecido un 19,4% entre 1995 y 2023 para el conjunto de la economía española, en el caso concreto del sector de la construcción ha descendido un 27,7%.

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