El precio de la vivienda seguirá subiendo entre un un 4 y un 12% en 2025 por la falta de oferta

[jaylen.effertz]

La escasez de vivienda para hacer frente a una demanda en aumento por los flujos migratorios se ha convertido en uno de los principales cuellos de botella para el crecimiento de la economía española a futuro. El Banco de España (BdE) calculaba en octubre que haría falta construir 500.000 inmuebles entre este y el próximo año para poder cubrir ese déficit. Este hecho, unido a la caída de los tipos de interés y el abaratamiento del crédito -que está haciendo aflorar ahorro disponible desde la pandemia- mantiene el mercado inmobiliario español en un estado de sobrecalentamiento... que continuará los próximos meses con nuevas subidas de precios en 2025.

Las previsiones apuntan a una horquilla amplia. Los cálculos más conservadores los hacen las entidades financieras. Apoyado en el descenso de los tipos, CaixaBank Research prevé un aumento del 4%, claramente por encima de la inflación. "La situación expansiva del mercado inmobiliario y la buena marcha de la economía española hacen que "los riesgos de un aumento de los precios de la vivienda más rápido de lo esperado en nuestro escenario central no sean negligibles", sostienen en la entidad.

Su cálculo coincide con el que aporta el servicio de estudios de Bankinter, que apunta a la fortaleza del mercado laboral, la escasez de oferta y el encarecimiento del alquiler como causas de ese alza. El incremento se moderaría hasta el 2% en 2026. Mientras, en su informe 'Situación España' publicado el pasado mes de octubre, BBVA Research apuntaba a un incremento mayor, del 6% de cara al año que viene.

Otras fuentes apuntan a un escenario más complicado, en el que los precios de venta de los inmuebles volverían a subir a doble dígito. Es el caso de las estimaciones que incluye el último informe publicado por Forcadell-Universitat de Barcelona, que fija un incremento del 10% sólo el próximo ejercicio que podría ser aún mayor en el caso de la vivienda nueva. No descarta que en algunas ubicaciones alcance, incluso, el 15%.

Esto no amedrentará a los compradores, dado que contemplan un escenario en el que la venta de viviendas crezca hasta las 825.000 unidades, una cifra inalcanzable desde 2007, cuando se cerraron un total de 836.871 operaciones a nivel nacional. En lo que respecta a los portales inmobiliarios, las previsiones se mueven desde el 7% que proyecta Fotocasa al 12% que estima pisos.com. Desde Idealista avanzan que este año se despida ya con un incremento del 10%.

De momento, el precio de la vivienda aumentó de media en España otro 6% interanual entre los meses de julio y septiembre, según los datos que maneja el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, y acumula ya diecisiete trimestres ininterrumpidos al alza desde el parón de la actividad que trajo consigo la Covid. Pese a que en apenas cuatro años se dispara más de un 19%, el mercado parece inmune a las subidas.

Una demanda insaciable y una oferta de capa caída​

Tanto los datos que manejan los notarios, como los que ofrecen los registradores evidencian que la firma de hipotecas se dispara incluso más que las operaciones de compraventa, lo que llama la atención en un mercado donde las compras sin financiación tienen un peso notable por la fuerte presencia de compradores extranjeros y de inversores. Representaron el 34,4% del total en el tercer trimestre. Si en octubre, último mes para el que existen datos, las transacciones se dispararon un 18,1%, la concesión de préstamos para adquirir una vivienda subió un 24,4%, según el Consejo General del Notariado.

Ante una demanda tan vigorosa la debilidad de la oferta es evidente. Más aún cuando hay varios factores estructurales que limitan la producción de vivienda. El más importante que identifican los expertos es la escasez de suelo finalista, así como la falta de mano de obra especializada. A esto se suma el incremento que vienen registrando los costes de construcción tras la Covid (aunque actualmente ese alza se ha moderado, todavía se encuentran un 30% por encima de los niveles previos a la pandemia).

Por último, aunque no menos importantes, están los cambios regulatorios y la baja productividad que registra desde hace décadas el sector de la construcción. Según los cálculos de CaixaBank Research, si para el conjunto de la economía española el PIB real por hora trabajada ha aumentado un 19,4% entre 1995 y 2023, en el sector de la construcción se ha hundido un 27,7%.

Un informe elaborado conjuntamente por conjuntamente PwC y Urban Land Institute (ULI) señala que los principales actores del sector inmobiliario (compañías del ladrillo, fondos, inversores institucionales y entidades financieras) temen que el aumento de la regulación y el alza de los costes de construcción supongan un riesgo para este mercado en 2025. Pese a ello, esperan que la confianza empresarial y los beneficios se mantengan o eleven el año que viene, al estabilizarse los tipos y la valoración de activos.

El precio de la vivienda seguirá subiendo entre un 4 y un 12% en 2025 por la falta de oferta

La falta de casas para atender la demanda por la creación de nuevos hogares es en uno de los principales cuellos de botella a futuro para la economía española por su impacto negativo en el mercado laboral

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